به گزارش خبرنگار مهر، علی محمودی شامگاه پنجشنبه در خصوص تعریف سند رسمی در قانون ثبت و قانون مدنی، اظهار کرد: با توجه به اینکه موضوع فعالیت اداره ثبت مربوط به قانون ثبت است، در قانون مدنی نیز تعریف سند رسمی دقیقاً با این موضوع منطبق است و ماده ۲۲ قانون ثبت نیز بر همین موضوع تأکید دارد.
وی افزود: سند رسمی باید نزد مأموران صلاحیت‌دار و در حدود صلاحیت آنها صادر شود و یکی از انواع اسناد رسمی، سند مالکیت است که مربوط به اموال غیرمنقول می‌شود.
مدیرکل ثبت اسناد و املاک هرمزگان، ادامه داد: اسنادی که در مشاوران املاک تنظیم می‌شود، سند عادی است و هیچ‌کدام از آنها تعریف سند رسمی را ندارند و در محاکم قضایی نیز به عنوان سند رسمی پذیرفته نمی‌شوند.
اسناد رسمی بدون مراجعه به دادگاه قابلیت اجرا دارند
محمودی با اشاره به مواد ۹۲ و ۹۳ قانون ثبت، بیان کرد: سند رسمی بدون مراجعه به محاکم قضایی قابلیت اجرا دارد و در ادارات ثبت نیز بخشی تحت عنوان شعبه اجرای ثبت وجود دارد که وظیفه آن اجرای اسناد رسمی است.
وی گفت: بسیاری از تعهداتی که افراد در دفاتر اسناد رسمی می‌پذیرند، در صورت اجرا نشدن از سوی متعهد بدون مراجعه به محاکم قضایی از طریق شعبه اجرای ثبت قابل پیگیری و اجراست.
مدیرکل ثبت اسناد و املاک هرمزگان، تصریح کرد: سند رسمی قابلیت انکار یا تردید از سوی طرفین را ندارد و نسبت به سند رسمی فقط می‌توان ادعای جعل مطرح کرد.
وی افزود: بسیاری از مردم این اطلاعات را ندارند و تصور می‌کنند برای هر موضوعی باید به محاکم قضایی مراجعه کنند، در حالی که بخش زیادی از اسناد رسمی از طریق اجرای ثبت قابل اجراست.
محمودی، ادامه داد: وصول مهریه، اسناد رهنی، اسناد ضمنی موضوع ماده ۱۵ قراردادهای بانکی، شارژ آپارتمان‌ها و چک از جمله مواردی هستند که در ادارات ثبت قابلیت اجرا دارند.
چک در اجرای ثبت پیگیری می‌شود
وی درباره چک، گفت: پس از صدور گواهی عدم پرداخت توسط بانک چک در ادارات ثبت قابل پیگیری است، اما سفته و برات قابلیت اجرایی در ادارات ثبت را ندارند.
مدیرکل ثبت اسناد و املاک هرمزگان، افزود: اگر فردی برای وصول چک به دادگاه مراجعه کند، باید مراحل رسیدگی قضایی، صدور رأی، تجدیدنظر و پس از قطعیت رأی اجرای احکام را طی کند، اما در ادارات ثبت پس از صدور گواهی عدم وصول بانکرموضوع از طریق اجرای ثبت پیگیری می‌شود و صرفاً امضای دارنده چک باید در حد عرف بانکداری مطابقت داشته باشد.
وی اظهار کرد: چک از لحاظ قوانین مربوط به این موضوع در این مرحله به عنوان سند عادی تلقی می‌شود.
توصیه به مردم برای انجام معاملات در دفاتر اسناد رسمی
محمودی با اشاره به کد رهگیری معاملات املاک، گفت: بر اساس مقررات مربوط به صنف و اتحادیه مشاوران املاک آنها مکلف شده‌اند برای جلوگیری از صدور دو یا سه قولنامه نسبت به یک ملک معاملات را در قالب کد رهگیری ثبت کنند که البته در این موضوع نیز ایراداتی وجود دارد.
وی تأکید کرد: توصیه ما به مردم این است که هرگونه معامله‌ای را که می‌خواهند انجام دهند، صرفاً در دفاتر اسناد رسمی انجام دهند.
مهلت تبدیل اسناد دفترچه‌ای به پایان رسیده است
مدیرکل ثبت اسناد و املاک هرمزگان با تشریح روند صدور اسناد مالکیت، بیان کرد: اسناد مالکیت در سنوات مختلف و طی فرآیندهای متفاوتی از زمان تصویب قانون ثبت اسناد در سال ۱۳۱۰ صادر شده‌اند.
وی افزود: در دوره‌های قدیم سند یک‌برگی وجود داشته و سپس اسناد دفترچه‌ای یا منگوله‌دار مطرح شده‌اند و تا سال ۱۳۸۹ بیشتر اسنادی که صادر می‌شد، دفترچه‌ای بود.
محمودی، گفت: از سال ۱۳۸۹ صدور سند مالکیت تک‌برگ آغاز شد و به تدریج اسناد دفترچه‌ای حذف شدند و در سطح استان هرمزگان نیز تا جایی که حضور دارم از تاریخ ۱۰ مرداد ۱۳۸۹ به بعد سند دفترچه‌ای صادر نشد.
وی ادامه داد: پس از آن در سال ۱۳۹۳ قانون جامع حدنگار تصویب شد و در این قانون پنج سال به دارندگان سند مالکیت دفترچه‌ای فرصت داده شد تا به ادارات ثبت مراجعه و نسبت به تعویض اسناد مالکیت خود اقدام کنند.
مدیرکل ثبت اسناد و املاک هرمزگان، اظهار کرد: تا پایان این مهلت یعنی پایان سال ۱۳۹۸ خدمات‌رسانی به اسناد دفترچه‌ای ادامه داشت و از سال ۱۳۹۹ نیز به دلیل شیوع بیماری کرونا و برای جلوگیری از ازدحام با صدور بخشنامه‌ای مدتی فرصت بیشتری برای مردم در نظر گرفته شد و ارائه خدمات به این اسناد ادامه یافت.
وی افزود: این بخشنامه تا پایان سال ۱۴۰۰ یا ابتدای سال ۱۴۰۱ پابرجا بود و پس از آن بر اساس قانون جامع حدنگار هیچ یک از دستگاه‌های دولتی خدمات قانونی به اسناد مالکیت دفترچه‌ای ارائه نمی‌کنند.
محمودی، تأکید کرد: حتی در حال حاضر دادگاه‌ها نیز سند دفترچه‌ای را به عنوان وثیقه نمی‌پذیرند.
وی گفت: یکی از تکالیف و برنامه‌های ابلاغی سازمان ثبت این است که ادارات ثبت شهرستان محل وقوع ملک تمامی اسناد مالکیت دفترچه‌ای را تا پایان امسال به سند تک‌برگ تبدیل کنند.
تبدیل سند دفترچه‌ای در کوتاه‌ترین زمان
مدیرکل ثبت اسناد و املاک هرمزگان با اشاره به روند تعویض اسناد دفترچه‌ای، بیان کرد: در حال حاضر درباره بسیاری از املاکی که مردم مراجعه می‌کنند، کاربری ملک مشخص نیست یا تعیین کاربری برای آنها موجب ایجاد مشکل در دریافت سند می‌شود، اما فعلاً سند مالکیت با همان وضعیت و بدون ذکر کاربری صادر می‌شود.
وی افزود: در بیشتر ادارات ثبت استان برنامه‌ریزی کرده‌ایم تا تعویض سند مالکیت دفترچه‌ای در کمترین زمان ممکن انجام شود.
محمودی گفت: حتی مواردی داشته‌ایم که یکی از خبرنگاران بدون اطلاع ما مراجعه کرده و بنا بر گزارشی که در خبرگزاری خود منتشر کرده از زمان ورود به اداره تا دریافت سند و خروج از اداره تقریباً نیم ساعت زمان برده است.
وی ادامه داد: البته برخی اسناد مالکیت دفترچه‌ای شرایط متفاوتی دارند، برخی از آنها «حدی به حدی» هستند و فاقد طول و متراژ هستند و برای تبدیل آنها به سند دارای طول و متراژ باید از برخی دستگاه‌ها استعلام گرفته شود.
مدیرکل ثبت اسناد و املاک هرمزگان، توضیح داد: اگر ملک در محدوده شهر باشد به دلیل مشخص شدن کوچه، خیابان و موارد مشابه و جلوگیری از تجاوز به کوچه و خیابان از شهرداری استعلام گرفته می‌شود.
وی افزود: اما اسنادی که دارای طول و متراژ هستند در صورت مراجعه به اداره ثبت نیاز به استعلام از هیچ دستگاهی ندارند.
محمودی، گفت: برای اسنادی که فاقد حدود طول و متراژ هستند و برای مثال در سند فقط نوشته شده است «شمالاً به کوچه، شرقاً به پلاک شماره فلان و جنوباً به...» و مساحت نیز ذکر نشده سازمان ثبت دستورالعملی برای تبدیل اسناد «حدی به حدی» به اسناد دارای طول و متراژ صادر کرده که بر اساس آن باید از برخی دستگاه‌ها استعلام گرفته شود.
امکان درخواست تعویض سند از طریق دفاتر اسناد رسمی
وی با اشاره به درگاه‌های موجود برای تعویض اسناد، اظهار کرد: مردم می‌توانند برای این کار به ادارات ثبت مراجعه کنند یا از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام کنند و سند را از طریق شرکت پست طرف قرارداد ارسال کنند تا سند جدید صادر و به درب منزل مردم ارسال شود.
مدیرکل ثبت اسناد و املاک هرمزگان، تأکید کرد: مردم نباید تعویض سند دفترچه‌ای را به تأخیر بیندازند، زیرا در حال حاضر هیچ خدمتی به سند دفترچه‌ای ارائه نمی‌شود.
وی افزود: مواردی داشته‌ایم که فردی برای ارائه سند دفترچه‌ای به دادگاه مراجعه کرده و سند او پذیرفته نشده یا همکاران نیز امکان توقیف آن را نداشته‌اند.
محمودی، گفت: حتی در مواردی پیش آمده که فردی بعدازظهر برای آزادی شخصی نیاز به ارائه سند داشته اما مرجع قضایی به دلیل دفترچه‌ای بودن سند امکان ارائه خدمت از سوی ثبت وجود نداشته است.
وی، تأکید کرد: از مردم درخواست داریم هرچه سریع‌تر چه با مراجعه به اداره ثبت و چه از طریق دفاتر اسناد رسمی نسبت به تعویض اسناد خود اقدام کنند تا از خدمات ارائه شده به اسناد مالکیت محروم نشوند و در زمان نیاز برای استفاده از سند با گلوگاه مواجه نشوند.
اسناد زرد و آجری همچنان معتبر هستند
مدیرکل ثبت اسناد و املاک هرمزگان در ادامه با اشاره به انواع جدیدتر اسناد مالکیت، بیان کرد: برخی اسناد به رنگ آجری یا زرد هستند که از سال ۱۳۸۹ تا پیش از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده‌اند و با سندهای سبز رنگی که از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ به بعد صادر شده‌اند، در بحث انجام اقدامات و خرید و فروش تفاوت دارند.
وی افزود: اسناد زرد یا آجری همچنان سند مالکیت محسوب می‌شوند و ضرورتی برای تعویض آنها وجود ندارد و همه خدمات نیز به آنها ارائه می‌شود.
محمودی، گفت: این اسناد فقط در صورتی نیاز به تعویض دارند که مورد نقل و انتقال قرار بگیرند و ستون نقل و انتقال آنها پر شود و نیاز به صدور سند جدید باشد یا مالک فوت کرده باشد و وراث بخواهند نسبت به سهم‌الارث خود سند مالکیت دریافت کنند.
وی ادامه داد: برخی از این اسناد نیز به دلیل قرار گرفتن در رهن یا بازداشت و رفع بازداشت در چند مرحله ستون نقل و انتقالات آنها پر می‌شود و در این صورت باید برای تعویض سند اقدام شود.
مدیرکل ثبت اسناد و املاک هرمزگان، تصریح کرد: در حال حاضر اگر فردی برای دریافت سند مالکیت المثنی چه سند دفترچه‌ای منگوله‌دار و چه سند زرد رنگ درخواست کند سند مالکیت موجود باید باطل و سند مالکیت جدید صادر شود.
وی گفت: در حال حاضر تمامی اسناد مالکیتی که صادر می‌شوند سبز رنگ هستند، مگر اسناد مالکیت مربوط به دستگاه‌های دولتی که به رنگ بنفش صادر می‌شوند تا مشخص باشد ملک متعلق به دولت است.
تعیین تکلیف اسناد مجتمع‌های در رهن بانک
محمودی درباره وضعیت مجتمع‌هایی که در رهن بانک قرار دارند، اظهار کرد: برخی واحدها تمامی بدهی و اقساط تسهیلات خود را به بانک پرداخت کرده‌اند، اما برخی دیگر همچنان بدهکار هستند و در مواردی بانک اعلام می‌کند تا زمانی که کل مجتمع با بانک تسویه نکرده امکان انجام برخی اقدامات وجود ندارد.
وی افزود: اگر مالکیت مجتمع متعلق به یک شخص باشد مالک رسمی می‌تواند با اخذ پایان کار و ارائه تقاضای تفکیک به ادارات ثبت مراجعه کند و اداره ثبت نیز از بانک مسکن یا سایر بانک‌هایی که در ساخت مجتمع مشارکت کرده‌اند، استعلام می‌کند.
مدیرکل ثبت اسناد و املاک هرمزگان، گفت: در بیشتر موارد بانک با تفکیک موافقت می‌کند، اما اعلام می‌کند که تمامی قطعات تفکیکی باید در رهن بانک قرار بگیرند.
وی توضیح داد: برای مثال اگر مجتمع ۲۰۰ واحدی با یک سند رهنی در قبال ۲۰۰ میلیارد تومان وام در رهن بانک باشد، تمام اسناد تفکیکی که صادر می‌شود نیز در قبال همان مبلغ در رهن بانک قرار می‌گیرد.
محمودی، افزود: هر یک از مالکان که بدهی خود را پرداخت کنند بانک در دفترخانه نسبت به فک رهن همان قطعه تفکیکی یا واحد آپارتمان اقدام می‌کند و پس از فک رهن هرگونه نقل و انتقال امکان‌پذیر خواهد بود.
وی ادامه داد: اگر نوع سند مشارکت در ساخت باشد به فروش اقساطی تبدیل می‌شود و با معافیت خود بانک انجام خواهد شد و پس از صدور سند اداره ثبت دخالتی در این موضوع ندارد و مسئله مربوط به مالک و بانکی است که برای ساخت مجتمع تسهیلات داده است.
مدیرکل ثبت اسناد و املاک هرمزگان، گفت: بر اساس تجربه در بسیاری از پلاک‌هایی که برای تفکیک مراجعه می‌کنند بانک با تفکیک موافقت اولیه می‌کند اما شرط می‌گذارد که تمامی قطعات در رهن بانک قرار بگیرند و هر قطعه‌ای که بدهی آن پرداخت شد بانک در دفترخانه نسبت به فک رهن همان قطعه اقدام کند.
ممنوعیت تنظیم مبایعه‌نامه برای اسناد سبز در مشاوران املاک
محمودی با اشاره به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اظهار کرد: بین اسناد آجری یا زرد رنگ و اسناد سبز رنگ تفاوت وجود دارد.
وی افزود: در مورد اسناد آجری و زرد رنگ فعلاً امکان تنظیم مبایعه‌نامه یا هر نوع سند در مشاوران املاک وجود دارد و محدودیت یا ممنوعیتی در این زمینه ایجاد نشده است.
مدیرکل ثبت اسناد و املاک هرمزگان، تصریح کرد: اما درباره اسناد سبز رنگی که از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ و با اجرای قانون الزام صادر شده‌اند، مشاوران املاک حق تنظیم مبایعه‌نامه، قولنامه یا هرگونه سند مربوط به خرید و فروش آنها را ندارند و در صورت انجام چنین کاری مرتکب جرم شده‌اند.
وی گفت: مشاوران املاک در این موارد فقط باید پیش‌نویس قرارداد را تنظیم کنند و طرفین را برای ثبت معامله به دفترخانه اسناد رسمی هدایت کنند.
محمودی، افزود: این اقدام در سامانه انجام می‌شود و در همان سامانه طرفین به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارجاع می‌شوند.
وی خاطرنشان کرد: در برخی موارد مانند اجاره‌های کمتر از دو سال و رهن، مشاوران املاک می‌توانند نسبت به اسناد سبز رنگ نیز اقدام کنند و این موضوع در قانون پیش‌بینی شده است.
مدت وکالت تعویض پلاک باید در زمان تنظیم وکالت مشخص شود
مدیرکل ثبت اسناد و املاک هرمزگان درباره وکالت تعویض پلاک نیز، اظهار کرد: وقتی فردی با تنظیم سند رسمی وکالت حقی را که مربوط به خودش بوده به شخص دیگری تفویض می‌کند، شخص وکیل به عنوان نایب او باید برای انجام آن کار اقدام کند.
وی افزود: اگر در سند وکالت برای انجام تعویض پلاک یک ماه فرصت تعیین شده باشد، فرد وکیل در طول همان یک ماه فرصت دارد اقدام کند.
محمودی، گفت: اگر قرار بود مدت وکالت کمتر باشد، باید از ابتدا هنگام تنظیم وکالت مدت آن مثلاً ۲۰ روز، دو هفته یا یک هفته تعیین می‌شد.
وی درباره امکان مراجعه به راهنمایی و رانندگی برای توقیف پلاک پیش از پایان مدت وکالت، اظهار کرد: در خصوص قوانین راهنمایی و رانندگی تخصصی ندارم و نمی‌توانم درباره اینکه آیا این امکان وجود دارد یا خیر اظهارنظر کنم.
ثبت ادعا در سامانه کاتب
مدیرکل ثبت اسناد و املاک هرمزگان در پایان با اشاره به سامانه کاتب، گفت: سازمان ثبت اخیراً این سامانه را راه‌اندازی کرده است و اگر افراد بخواهند معامله‌ای را بین خودشان انجام دهند، بهتر است این کار از طریق سامانه کاتب انجام شود.
وی افزود: در سامانه کاتب این امکان وجود دارد که افراد خودشان مراجعه کنند و اقدامات مربوط را انجام دهند.
محمودی همچنین درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، گفت: با توجه به اینکه قانون الزام هنوز به طور کامل اجرایی نشده لازم است نکته‌ای درباره آن گفته شود.
وی ادامه داد: در قانون مهلت دو ساله‌ای پس از راه‌اندازی سامانه «ساغر» یا سامانه ثبت ادعا برای مردم در نظر گرفته شده است تا هرگونه قولنامه، مبایعه‌نامه یا هر مورد مربوط به اموال غیرمنقول خود را در آن سامانه ثبت کنند.
مدیرکل ثبت اسناد و املاک هرمزگان، اظهار کرد: سامانه ثبت ادعا در خود سامانه کاتب به عنوان یک زیرمجموعه قرار دارد و مردم باید موارد مربوط را در آن ثبت کنند.
وی خاطرنشان کرد: در حال حاضر این موضوع فقط نسبت به اسناد مالکیتی که از تاریخ اول فروردین ۱۳۹۶ به بعد صادر شده‌اند اجباری است و نسبت به سایر اسناد هنوز اجباری وجود ندارد.
نظر شما